Petualangan dalam Real Estat: 14 Pelajaran dari Flip Kondo yang Tidak Disengaja

Daftar Isi:

Video: Petualangan dalam Real Estat: 14 Pelajaran dari Flip Kondo yang Tidak Disengaja

Video: Petualangan dalam Real Estat: 14 Pelajaran dari Flip Kondo yang Tidak Disengaja
Video: Заброшенный южный коттедж Салли в США — неожиданное открытие 2024, Maret
Petualangan dalam Real Estat: 14 Pelajaran dari Flip Kondo yang Tidak Disengaja
Petualangan dalam Real Estat: 14 Pelajaran dari Flip Kondo yang Tidak Disengaja
Anonim

Tidak seperti banyak investasi lainnya, real estat memberi Anda lebih banyak pilihan daripada hanya membeli dan berharap untuk menjual lebih banyak: Anda dapat menyewakan kamar untuk mendapatkan penghasilan, meningkatkan dan membaliknya, atau membiayai penjualan untuk mendapatkan harga yang lebih tinggi. Keadaan yang tidak terduga dapat berarti bahwa Anda harus mempertimbangkan pilihan yang mungkin awalnya tidak Anda pikirkan, seperti yang digambarkan oleh kisah saya.

Pada September 2012, istri saya Ana dan saya menggunakan tabungan kami untuk membeli kondominium di atas kami di Naples, Florida, seharga $ 70.000. Meskipun itu bukan masalah besar, kami pikir akan menyenangkan untuk memiliki sewa yang begitu dekat, untuk pengelolaan yang lebih mudah. Ini Rencana A: Beli, perbaiki, dan sewa sebuah kondominium.

Tentu saja, jika semuanya berjalan lancar, saya akan menulis posting yang berbeda. Namun, dengan real estat, Anda sering harus mengeksplorasi "Rencana B," sebuah "Rencana C" dan kemungkinan kreatif lainnya, seperti yang akan Anda lihat pada saat kita sampai ke "Rencana D." kami sendiri Inilah yang terjadi - dan bagaimana Anda dapat belajar dari pengalaman saya ketika Anda siap untuk menyewa kondominium Anda sendiri.

Membeli Condo ke Flip

Jika bukan karena tukang yang memeriksa tempat itu bersama kami, kami mungkin mundur dari kesepakatan karena banyaknya hal yang perlu diperbaiki.

Namun, dia yakin itu semua bisa dilakukan untuk sekitar $ 6.000. Dia baru saja memenangkan $ 1 juta dalam undian negara bagian Florida dan hanya melakukan pekerjaan paruh waktu, sehingga mungkin telah berkontribusi pada pandangannya yang secara umum optimis. Bagaimanapun, sikap "bisa-melakukan" -nya cukup menggembirakan, jadi kami menjadwalkan penutupan.

Agen real estat kami, juga seorang optimis, berkata kita harus dapat menyewa tempat seharga $ 1.100 per bulan . Dia menunjukkan iklan untuk unit lain di kompleks kami, yang pemiliknya meminta $ 1.100 per bulan. Di atas kertas, sepertinya kita akan memiliki arus kas sekitar $ 600 per bulan.

Awasi untuk Biaya Ekstra

Sehari sebelum tutup, kami pergi ke pertemuan asosiasi kondominium, di mana diumumkan bahwa iuran akan naik dari $ 320 menjadi $ 340 per bulan. Selain itu, para pejabat memindahkan garis pada peta banjir federal, menempatkan kita di zona risiko yang sedikit lebih tinggi, sehingga akan ada penilaian tahunan sebesar $ 600 untuk asuransi tambahan.

Biaya tambahan itu berarti arus kas yang diproyeksikan turun $ 70 per bulan (belum lagi kami harus membayar ekstra $ 840 per tahun di tempat kami sendiri).

Kami dengan serius mempertimbangkan untuk menyerahkan deposit kami dan pergi dari kesepakatan. Tetapi optimisme bersifat menular; setelah berbicara lagi dengan agen dan tukang kami, kami pergi ke depan dan menutup.

Pelajaran 1: Sebelum Anda membeli, tanyakan orang-orang kunci di asosiasi kondominium atau strata tentang apa pun yang mungkin terjadi segera . Kejutan seperti kita biasanya tidak akan muncul dalam dokumen keuangan asosiasi kondominium, yang hanya mencerminkan apa yang sudah terjadi.

Anggaran Waktu Tambahan dan Uang untuk Perbaikan

Biaya penutupan kurang dari yang kami proyeksikan; menyenangkan memiliki kejutan yang baik sesekali. Tapi kemudian kita harus memperbaiki kondominium, dan tebak apa? Butuh waktu lebih lama dari yang diharapkan dan biaya lebih dari yang kami rencanakan.

Itu titik lembut di dinding di atas tombol lampu di pintu depan? Istri saya benar; itu bukan hanya kerusakan dari kebocoran lama yang telah diperbaiki. Saya t adalah lembap, dan bukan hanya imajinasinya. Setiap kali hujan, air menetes ke dalam dinding ke dalam kotak listrik itu.

Kami memanggil manajemen dan meminta mereka memperbaiki atap. Untungnya, asosiasi kondominium kami mempekerjakan manajemen yang baik, atau kami dapat menunggu berminggu-minggu, bukan dua hari. Kami harus merobek dinding, menyemprotkan semuanya ke dalam dengan pemutih untuk mencegah jamur, dan memasang dua panel drywall baru sebelum mengecat ruangan.

Pelajaran 2: Percayai intuisi itu dan lihat lagi atau dapatkan inspeksi jika ada sesuatu yang tampaknya tidak benar.

Bocoran di lemari pendingin udara mengalirkan air hujan langsung ke kotak pemutus listrik 220 volt. Setelah upaya ketiga untuk memperbaikinya, kami harus menunggu seminggu sebelum hujan turun lagi - satu-satunya cara untuk mengetahui dengan pasti bahwa itu akhirnya diperbaiki.

Pelajaran 3: Pastikan untuk menguji perbaikan Anda sebelum asumsi Anda selesai.

Saya memperbaiki gipsum di lemari A / C sendiri, karena pekerjaan saya yang tidak sempurna tidak akan terlalu berarti di sana.

Pelajaran 4: Anda dapat menghemat uang dengan melakukan banyak pekerjaan perbaikan rumah sendiri , dan Anda tidak perlu sebaik itu jika Anda bekerja di area di mana penampilan tidak begitu penting.

Karena ini dan selusin kejutan lainnya, proyek yang menurut tukang kami akan memakan waktu “seminggu hingga 10 hari” berlangsung lebih dari sebulan, dan juga melebihi anggaran. Kita seharusnya tahu lebih baik, karena dalam pengalaman kita semua kontraktor terlalu optimis tentang kerangka waktu dan biaya.

Pelajaran 5: Agar aman, gandakan perkiraan kontraktor tentang waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan perbaikan dan renovasi . Agar aman, tambahkan 20% atau lebih ke perkiraan biaya.

Tukang kami, meskipun terlalu optimis tentang waktu dan biaya, sangat bagus. Sikapnya adalah bahwa untuk setiap masalah ada selalu sebuah solusi, dan dia akan menemukannya. Dia mengajari saya cara memasang ubin, melakukan pekerjaan listrik, mengganti roda pintu slider - daftarnya terus berlanjut. Lebih penting lagi, dia mengajari saya untuk menjadi pemecah masalah yang lebih baik . Kami akan merekrutnya lagi dalam hitungan detik (tetapi kami akan menggandakan perkiraan waktunya dan menambahkan 20% untuk perkiraan biayanya).

Pelajaran 6: Manfaatkan pengetahuan kontraktor Anda untuk mempelajari cara melakukan perbaikan dan peningkatan dasar sendiri . Ini dapat menghemat uang Anda pada proyek saat ini dan di masa depan.

Biaya Penelitian dan Fleksibel

Ketika kami mendekati akhir proyek, kami menguji combo mesin cuci / pengering stackable yang datang dengan tempat itu, dan menyaksikan saat memuntahkan air di lantai. Tukang perbaikan menagih kami $ 69 untuk memberi tahu kami bahwa itu di luar harapan.

Kami berencana membelanjakan $ 700 untuk unit baru, karena set pencuci / pengering biasa harganya sekecil $ 500. Kami tidak bisa mendapatkan set reguler, karena hookup berada di lemari sempit yang hanya ditampung tumpukan yang ditumpuk. Ternyata, unit yang ditumpuk mahal. Yang termurah kita bisa temukan di mana saja adalah $ 1.300. Aduh!

Pelajaran 7: Periksa peralatan dengan cermat sebelum membeli tempat . Jika Anda berpikir Anda harus mengganti sesuatu, jangan menebak; periksa harga secara online.

Pada akhirnya, kami hanya sekitar $ 1.000 lebih dari anggaran karena kami mengubah rencana tersebut. Sebagai contoh, kami memilih untuk mengecat kesombongan kamar mandi alih-alih menggantikannya. Kami juga mengecat lemari dapur daripada mengganti pintu. Rasanya tidak mungkin bahwa perubahan dalam rencana kami akan memengaruhi tempat yang bisa kami sewa. Salah satu hal yang saya sukai tentang real estat adalah bahwa ada banyak cara untuk mendekati dan menyelesaikan masalah.

Pelajaran 8: Carilah cara lain (yang lebih murah) untuk melakukan sesuatu jika pengeluaran terlalu jauh melebihi anggaran , tetapi hanya jika paket alternatif tidak akan memengaruhi tarif sewa atau harga jual Anda terlalu banyak.

Benar-benar Penelitian Potensi Penjualan Kembali atau Nilai Sewa

Agen kami, yang juga agen penyewaan kami, telah sangat optimis tentang potensi sewa. Pemilik yang meminta $ 1.100 untuk tempatnya di kompleks kami menurunkannya menjadi $ 1.000 per bulan - dan enam minggu kemudian, masih belum menyewakannya. Kami menemukan itu tempat-tempat yang saat ini disewa di kompleks kami berkisar dari $ 800 per bulan hingga $ 950 . Ini adalah sesuatu yang seharusnya kita periksa lebih teliti sebelum membuat penawaran.

Meskipun semua unit memiliki ukuran dan tata letak yang sama, perangkat kami tidak memiliki peralatan yang top-of-the-line, jadi sepertinya kami bisa mendapatkan $ 900 per bulan. Antara pengurangan $ 200 dalam sewa yang diproyeksikan dan kejutan $ 70 pada iuran dan penilaian, arus kas yang kami harapkan sekarang turun menjadi $ 330 per bulan.

Daripada 9% yang kami harapkan, laba atas investasi kami akan menjadi sekitar 5% setiap tahun sekarang - jika tidak ada kejutan lagi.

Pelajaran 9: Kerjakan pekerjaan rumah Anda sendiri untuk menentukan harga sewa . Bersikap skeptis dengan harga sewa yang diiklankan; tentukan berapa banyak penyewa sebenarnya membayar untuk unit serupa.

Selidiki Calon Penyewa

Para calon penyewa harus melamar kami, tetapi juga ke asosiasi kondominium. Mereka membayar biaya aplikasi $ 100 yang tidak dapat dikembalikan dan $ 70 untuk pemeriksaan latar belakang. Kami tidak menyukai kurangnya kontrol di pihak kami, tetapi itu memiliki kelebihannya. Pemeriksaan latar belakang membantu menyingkirkan penyewa yang dipertanyakan.

Misalnya, ada wanita yang bersedia membayar sewa enam bulan di muka karena dia "sementara" menganggur. Setelah kami menandatangani perjanjian sewa, pemeriksaan latar belakang mengungkapkan bahwa dia telah mencuri obat dari rumah sakit tempat dia bekerja, dan karena itu mungkin tidak akan pernah lagi memiliki pekerjaan keperawatan. Dan pria yang sangat baik yang mengatakan dia memiliki "hanya satu DUI" di masa lalunya juga memiliki biaya narkoba tambahan.

Manajemen asosiasi membantu menemukan kebohongan ini, tetapi kami juga menjadi sangat pandai menggunakan Internet untuk menyelidiki penyewa potensial. Sungguh menakjubkan seberapa sering Anda akan mendapatkan hasil saat mencari online menggunakan "mug shot" plus nama seseorang!

Pelajaran 10: Lebih mudah dari sebelumnya untuk menyelidiki penyewa mungkin berkat internet, jadi online dan mulai mencari!

Satu penyewa potensial menginginkan tempat itu sementara kami masih berusaha menyewanya untuk $ 1.000 per bulan. Tetapi ketika agen kami mengirim perjanjian sewa satu atau dua hari kemudian, dia tiba-tiba "ingat" mendengar bahwa sewanya $ 925. Sejauh yang kami bisa tentukan, ini adalah taktik penundaan sehingga dia bisa terus mencari sesuatu yang lebih baik atau menegosiasikan tingkat sewa yang lebih rendah. Pada akhirnya, ia menandatangani sewa sebesar $ 1.000 - dan kemudian permohonan ditolak oleh asosiasi karena masa lalu kriminal.

Pelajaran 11: Buatlah istilahnya sangat jelas , dan dapatkan sewa itu ditandatangani secepat yang Anda bisa.

Karena manajemen kondominium atau anggota dewan asosiasi perlu mewawancarai semua pelamar, dan wawancara tersebut dilakukan hanya pada hari Selasa, setiap aplikasi yang ditolak menghabiskan waktu.

Waktu adalah uang, terutama ketika Anda tidak hanya pajak, asuransi, dan utilitas untuk membayar, tetapi juga ratusan dolar per bulan dalam iuran kondominium. Kami dapat menghindari beberapa biaya ini jika kami telah menyelidiki dan mengecualikan beberapa penyewa potensial sebelum mereka mengajukan permohonan ke asosiasi.

Pelajaran 12: Proses menyewakan kondominium lebih rumit dan memakan waktu lebih lama daripada menyewakan rumah, jadi rencanakan waktu dan biaya tambahan . Selidiki penyewa online segera setelah mereka mengajukan permohonan, sehingga Anda dapat dengan cepat mengecualikan penyewa yang tidak akan diterima oleh asosiasi. Ini menghemat waktu Anda dan, karenanya, uang.

Beralih ke Rencana B … lalu C, lalu D

Pada titik ini, dengan begitu banyak kejutan dan setiap bulan yang berlalu membuat kami kehilangan setidaknya $ 900 dalam sewa yang hilang, kami mulai bertanya-tanya apakah kami telah mengambil keputusan yang tepat. Mungkin kita harus pergi Rencana B: Menyerah menjadi tuan tanah dan menjual tempat itu.

Kami pergi bersama Paket C: Buat daftar kondominium untuk dijual dan tetap menawarkannya untuk disewa . Jika dijual dengan untung, kami akan senang. Jika disewa, kami akan mencoret daftar penjualan dan dengan senang hati setidaknya memiliki penghasilan dari tempat itu.

Akhirnya kami melangkah lebih jauh dan menerapkannya Rencana D: Cobalah untuk menyewa kondominium sambil daftar untuk dijual baik yang satu itu dan yang kita tinggal di bawah . Jika kita menyewakan yang di lantai atas, itu akan baik-baik saja. Jika tidak, ketika salah satu dari dua dijual, kami akan menjatuhkan daftar di sisi lain dan tinggal di dalamnya.

Langkah itu akan cukup mudah jika rumah kami terjual - satu langkah tangga. Namun, kami harga rumah kami $ 5.000 lebih tinggi dari kondominium investasi untuk mendorong pembeli memilih yang satu itu.

Kami mendapat penawaran yang tidak berhasil kedua tempat. Tawaran di rumah kami adalah harga yang bagus, sebagian karena kami bersedia untuk menurunkan $ 30.000 dan membiayai sisanya selama beberapa tahun. Sayangnya, pembeli harus buru-buru kembali ke rumahnya di Italia ketika ibunya jatuh sakit, dan akhirnya dia mundur dari kesepakatan itu.

Untungnya itu adalah awal dari "musim" di Florida selatan (semua orang datang ke sini di musim dingin), jadi penawaran terus datang dan kami memiliki kontrak yang ditandatangani pada akhir Januari 2013. Kami menjual kondominium di lantai atas (bukan rumah kami) seharga $ 92.000, tutup pada bulan Maret.

Berapa Banyak Kami Dibuat dengan Membalikkan Condo

Setelah setiap pengeluaran terakhir, laba bersih kami adalah $ 4.500 - tidak banyak yang membuat saya bersemangat, terutama karena saya menghabiskan enam minggu kerja keras untuk memperbaiki tempat itu. Tapi kami senang bisa menyelesaikan proyek itu, dan laba itu setara dengan upah enam bulan pada pekerjaan paruh waktu, $ 9 per jam yang saya miliki saat itu.

Pelajaran 13: Anda selalu memiliki lebih dari satu opsi dengan real estat, jadi pertimbangkan cara lain untuk mendapatkan keuntungan atau penghasilan Anda . Menawarkan pembiayaan dapat memberi Anda harga lebih tinggi, dan relatif aman jika Anda mendapatkan uang muka yang besar.

Pengaturan waktu penting, jadi rencanakan sesuai waktu terbaik untuk menjual . Jika kami membeli kondominium di musim dingin dan siap dijual pada bulan Mei, kami dapat menunggu berbulan-bulan lagi untuk menjualnya, dan biaya penyimpanannya mungkin telah menghabiskan sebagian besar laba.

Sayangnya untuk pembeli kami, unit pendingin udara mati beberapa bulan setelah mereka membeli tempat itu, dengan biaya sekitar $ 4.000 untuk pengganti. Itu akan menghapus hampir semua keuntungan kami jika itu terjadi ketika kami masih memiliki tempat, yang mengarah ke pelajaran terakhir kami:

Pelajaran 14: Investasi real estat akan selalu penuh kejutan (dan tidak banyak dari mereka akan menyenangkan). Karena Anda tidak pernah tahu kapan kejutan mahal akan datang, pertimbangkan dengan serius untuk menerima penawaran apa pun yang membuat Anda mendapatkan laba yang lumayan, daripada membayar lebih banyak biaya penyimpanan dan mempertaruhkan pengeluaran besar sambil menunggu untuk mendapatkan harga yang sedikit lebih baik.

Giliran Anda: Apakah Anda pernah berinvestasi dalam real estat, dan apakah Anda mengalami banyak kejutan?

Direkomendasikan: