Berpikir Tentang Menyewakan Rumah Anda? 15 Tips untuk Memaksimalkan Penghasilan Anda

Daftar Isi:

Video: Berpikir Tentang Menyewakan Rumah Anda? 15 Tips untuk Memaksimalkan Penghasilan Anda

Video: Berpikir Tentang Menyewakan Rumah Anda? 15 Tips untuk Memaksimalkan Penghasilan Anda
Video: TONTON VIDEO INI 5 MENIT SAJA, MAKA STRATEGI MARKETING ANDA AKAN BERUBAH DAHSYAT! 2024, Maret
Berpikir Tentang Menyewakan Rumah Anda? 15 Tips untuk Memaksimalkan Penghasilan Anda
Berpikir Tentang Menyewakan Rumah Anda? 15 Tips untuk Memaksimalkan Penghasilan Anda
Anonim

Salah satu saluran air terbesar pada pendapatan sewa seorang tuan tanah adalah pengeluaran. Memiliki properti sewaan tidak pernah semudah membeli properti, menemukan penyewa dan menunggu cek besar untuk digulung - dan pemilik tanah yang pandai tahu hal ini.

"Setelah properti dibeli, ROI-nya sebagian besar turun untuk meminimalkan kerugian," kata Brian Davis, investor real estat dengan 15 properti sewaan dan salah satu pendiri blog real estat. SparkRental . " Saya suka memikirkan pendapatan sewa sebagai saluran pipa yang Anda ingin tetap mengalir lancar dan dengan kebocoran minimal ."

Baik Anda berencana masuk ke bisnis pemilik properti atau Anda seorang pemilik properti yang berpengalaman, Anda mungkin ingin tahu cara mendapatkan lebih banyak pendapatan. Kami berbicara dengan pakar real estat array untuk mengumpulkan saran utama mereka tentang cara memaksimalkan pendapatan sewa Anda.

1. Penyaring Layar Sepenuhnya

Salah satu kerepotan terbesar yang kami dengar disebutkan oleh tuan tanah adalah biaya (dalam uang, waktu, dan stres) untuk mengusir penyewa yang bermasalah. Pengusiran bisa memakan waktu tiga hingga enam bulan dan dapat dikenakan biaya hingga $ 5.000, jadi lakukan beberapa pekerjaan pencegahan dengan menempatkan penyewa baru melalui proses penyaringan yang menyeluruh.

Lakukan pemeriksaan kredit untuk memberi Anda rasa tanggung jawab keuangan mereka, bersama dengan investigasi kriminal dan pengusiran. Juga, lakukan pengintaian kecil.

"Berkendara dengan tempat tinggal mereka saat ini," kata Denise Supplee, seorang agen real estat, investor dan mantan manajer properti, serta co-founder dari SparkRental. “Apakah ini berantakan? Apakah ada tong sampah yang dibuang seluruhnya - atau lebih buruk lagi, apakah sampah hanya menumpuk? Apakah ada mobil tua yang rusak dengan label yang kedaluwarsa hanya duduk? Bendera peringatan besar!”

2. Tenant-Proof Your Property

Image
Image

" Tuan tanah tidak dapat memotong uang dari uang jaminan untuk 'keausan dan kerusakan normal,' jadi mereka perlu melakukan apa yang bisa mereka lakukan untuk mencegahnya, " kata Davis.

Hal ini termasuk melarang pemasangan TV di sewaan Anda, mengamankan perangkat keras seperti batang handuk menjadi kancing, memilih lantai dengan pemeliharaan rendah seperti kayu keras di atas karpet dan memasang pintu berhenti. Apa pun yang mencegah penggunaan harian yang wajar dari meninggalkan bekas di properti Anda adalah langkah yang bijaksana.

Lansekap yang lebih sederhana dan bahan eksterior yang tahan lama seperti bata dan vinil juga dapat menghemat biaya perawatan Anda, saran Chad Carson, investor real estat dan blogger di CoachCarson.com.

3. Dapatkan Asuransi yang Tepat

Ini harus pergi tanpa berkata, tapi selalu musim semi untuk asuransi kewajiban pemilik bangunan.

"Hanya biaya satu gugatan yang sembrono dapat mengosongkan rekening bank Anda," kata Carson. "Polis asuransi yang baik akan menyewa pengacara untuk membela Anda dalam kasus perkara yang tidak mungkin terjadi."

Editor Penny Hoarder Justin Cupler menyewakan rumah lamanya selama setahun setelah pindah, dan ia menambahkan: “ Hubungi perusahaan asuransi Anda dan ubah ke kebijakan khusus struktur . Sebagian besar kebijakan pemilik rumah mencakup seluruh rumah dan isinya. Jika Anda menyewakannya kepada orang asing, tidak perlu mengasuransikan barang-barang mereka. Ini dapat menghemat sekitar $ 25 hingga $ 50 per bulan.”

4. Beli Garansi Rumah

“ Jika rumah Anda lebih tua, semuanya pasti akan rusak , "Kata Cupler. “(Garansi rumah) biasanya hanya berharga $ 20 hingga $ 50 per bulan dan melindungi Anda jika terjadi kerusakan tak terduga yang dapat menguras cadangan Anda.”

5. DIY Kapan saja Mungkin

Image
Image

“ Memiliki properti sewa kurang tentang memaksimalkan pendapatan dan lebih banyak tentang meminimalkan expen ses ,”Kata Andy Panko, pemilik dua kondominium satu kamar tidur di sebuah kompleks di Woodbridge, New Jersey. “Saya selalu mencoba untuk secara pribadi melakukan sebanyak yang saya bisa sehubungan dengan properti saya. Saya sangat berguna dan dapat menangani sebagian besar perbaikan dan pembaruan tipikal. Saya juga melakukan semua iklan saya sendiri (gratis melalui Craigslist), menunjukkan unit saya, dan melakukan semua pemeriksaan latar belakang dan skrining kredit (melalui layanan SmartMove TransUnion, yang saya kenakan kepada penyewa).”

6. Gunakan Agen Sewa Dengan Perhatian

Beberapa tuan tanah menemukan agen penyewaan dan manajer properti layak biaya, karena mereka menghemat waktu dan stres dalam jangka panjang.

“Saya terlalu mudah pada penyewa saya - tidak memungut biaya keterlambatan atau memulai penggusuran ketika mereka tiba di belakang. Ini memungkinkan mereka untuk berjalan di atas saya dan membuat saya mengeluarkan lebih banyak uang,”kata Mark Ferguson dari Invest Four More. “Ketika saya memiliki tujuh properti, saya menyerahkannya kepada perusahaan manajemen, dan mereka jauh lebih tangguh. Meskipun saya membayar mereka persentase dari sewa, kami mengumpulkan lebih banyak uang sewa dan memiliki penyewa yang lebih baik. Itu menyelamatkan saya sakit kepala, waktu dan uang.”

Jika Anda mengikuti rute ini, pastikan Anda mendapatkan hasil maksimal dari uang Anda. Cupler menyarankan untuk membandingkan biaya terlebih dahulu dengan "mendapatkan beberapa agen yang bersaing untuk bisnis Anda dan menemukan satu dengan manfaat terbaik untuk biaya."

Jika Anda lebih memilih untuk membatalkan biaya, ada alat yang bermanfaat.

“Mempekerjakan seorang manajer properti mungkin akan membuat sakit kepala karena berurusan dengan penyewa, tetapi biayanya bisa mencapai 10% dari pendapatan Anda . Di pasar real estat saat ini, yang dapat mengurangi arus kas Anda hingga nyaris menghasilkan laba,”kata Callie Hamilton, investor real estate yang suaminya mendirikan Rentlit untuk membantu sesama pemilik lahan menangani hal-hal seperti pembayaran otomatis online, layanan pemeliharaan, pemeriksaan latar belakang dan menyewakan ciptaan mereka sendiri.

7. Periksa Properti Anda Secara Teratur

Bahkan jika Anda telah mempekerjakan seseorang untuk menangani manajemen harian Anda, pastikan untuk memeriksa properti Anda secara teratur untuk memastikan penyewa Anda benar-benar mengikuti investasi Anda.

“Berjalanlah melintasi properti sesering mungkin,” kata Deb Tomaro, rekanan perantara dengan RE / MAX Acclaimed Properties. “Mengubah filter tungku setiap 60 hari adalah alasan yang bagus. Ini memberi Anda kesempatan untuk mencari masalah sebelum berubah menjadi perbaikan besar dan mahal . Sebagai contoh, saya tidak dapat memberi tahu Anda berapa banyak lemari di bawah wastafel dapur yang membusuk karena penyewa barang-barang kabinet penuh dengan barang-barang dan tidak pernah tahu bahwa ada kebocoran kecil. Kebocoran berlangsung selama satu tahun, dasar wastafel hancur. Setiap kali saya pergi ke sebuah unit sewaan, saya bertanya apakah saya dapat memeriksa di bawah bak cuci untuk setiap kebocoran, dan saya menjalankan tangan saya sepanjang semua saluran air untuk memastikan saya tidak merasakan kebocoran.”

Bahkan drive-by yang sederhana untuk memastikan hal-hal dipelihara di luar dapat memberi tahu Anda banyak, katanya.

Image
Image

8. Jagalah Sambutan Anda

Selain penggusuran, biaya perputaran peringkat tinggi pada daftar tuan tanah dari hal-hal yang harus dihindari.

“Pengeluaran terbesar dalam bisnis sewa terjadi ketika penyewa pindah,” kata Carson. "Seorang penyewa yang tinggal lima atau enam tahun tidak mengeluh tentang noda di dinding, tetapi untuk penyewa baru, Anda harus melukis dan melakukan perbaikan lain."

Buat penyewa Anda senang dengan menanggapi permintaan perawatan dengan segera dan sopan. Jika Anda menemukan Anda harus menaikkan harga sewa untuk memenuhi biaya bulanan, berikan penyewa insentif untuk tetap bersama Anda, seperti upgrade kecil ketika mereka memperbarui sewa mereka, saran Carson.

9. Dapatkan yang Paling Rent Per Square Foot

"Lebih besar tidak selalu lebih baik di dunia sewa," Carson memperingatkan. “Temukan properti dengan sewa tertinggi per kaki persegi. Banyak kali apartemen 1.000 kaki persegi akan disewakan sama dengan apartemen seluas 1.300 kaki persegi . Tapi lukisan dan perawatan berkelanjutan lainnya akan lebih mahal untuk unit yang lebih besar.”

Atau ikuti contoh Keisha Blair, co-founder Aspire-Canada, dan fokus untuk menyewakan properti multi-keluarga , yang "dapat mengurangi risiko memiliki periode panjang kekosongan secara signifikan, mengurangi risiko kehilangan penghasilan," katanya. “Di rumah-rumah multifamily seperti tripleks, ini secara signifikan meningkatkan potensi penghasilan sambil meminimalkan kerugian signifikan jika satu penyewa memutuskan untuk pergi. Meskipun properti ini cenderung lebih mahal, mereka cenderung mengungguli investasi keluarga tunggal secara signifikan dalam jangka panjang.”

10. Tidak Termasuk Utilitas

Jangan pernah memasukkan utilitas variabel seperti panas atau listrik dalam harga sewa . Jennifer Stahlman dari PayLease menjelaskan alasannya:

  • "Menambah harga sewa untuk memasukkan utilitas berarti Anda harus terlalu mengembang sewa di pasar yang sudah kompetitif."
  • "Ketika utilitas dimasukkan, tidak ada insentif bagi penduduk untuk melestarikan, yang mengarah ke tagihan utilitas yang lebih tinggi."
  • "Jika Anda tidak menambahkan cukup untuk menutup semua utilitas, Anda harus membayar selisihnya."
  • "Penyedia utilitas sering meningkatkan tarif mereka, yang mengarah ke jumlah faktur yang tidak konsisten."

11. Build Things In

Image
Image

Pertimbangkan berinvestasi di furnitur built-in seperti rak atau sudut sarapan.

"Umumnya, jika tidak bisa dipindahkan, itu tidak bisa rusak," kata pemilik tanah dan investor real estate Eugene Gamble. “Meskipun awalnya lebih mahal, biaya dikurangi dengan berkurangnya jumlah perbaikan yang diperlukan karena penyewa tidak dapat memindahkan barang sesuai dengan keinginan khusus mereka. Anda juga menghemat waktu dalam mencari pengganti atau melakukan perbaikan."

Carson juga merekomendasikan termasuk banyak solusi penyimpanan built-in , untuk alasan yang sangat cerdik: "lebih banyak barang = lebih sulit untuk dipindahkan!"

12. Charge Extra untuk Add-Ons

Pertimbangkan untuk menyewa garasi apa pun yang ada di properti Anda secara terpisah , Gamble menyarankan. "Tidak semua penyewa memiliki mobil, jadi Anda bisa menyewakan ruang ekstra itu jika itu sesuai dan diletakkan."

Jika Anda menyewa untuk penyewa dengan hewan peliharaan, minta mereka untuk membayar biaya hewan peliharaan satu kali atau bulanan daripada membayar deposit hewan peliharaan , kata Kaycee Wegener dari Rentec Direct . “Jika Anda meminta deposit hewan peliharaan, uang itu hanya dapat digunakan untuk membersihkan kerusakan yang disebabkan oleh hewan peliharaan, dan sisanya harus kembali ke penyewa … Namun, jika Anda mengenakan biaya hewan satu kali atau bulanan, Anda dapat menggunakan pendapatan sesuai kebijaksanaan Anda."

13. Bentuk LLC

“Sebuah bisnis yang sukses dimulai (dan tetap demikian) dengan memposisikan diri untuk mengurangi risiko. Perhatikan, jangan 'hilangkan' risiko, karena itu tidak mungkin,”kata pengacara dan investor real estat, Craig Morgan. Strateginya untuk melakukannya:

Memiliki satu LLC (pilihan entitas yang paling umum untuk investor) untuk kepemilikan real estat. Simpan penyewaan Anda dalam satu LLC; LLC ini tidak bermitra dengan proyek lain atau melakukan layanan lain (misalnya pekerjaan kontraktor). Semua yang dilakukan LLC adalah kepemilikan properti.

Jika Anda memiliki portofolio jangka pendek (baca: memperbaiki-dan-membalik), kemudian letakkan mereka di LLC lain. Jika Anda adalah orang perbaikan rumah atau manajer properti, maka layanan itu dilakukan dalam entitas yang berbeda. Inti di sini adalah bahwa Anda membatasi eksposur (yaitu kewajiban) dari masing-masing LLC . Secara teori, penggugat hanya bisa mengejar apa yang ada di LLC / nilai dalam LLC. Jadi, jika Anda digugat sebagai kontraktor, penggugat tidak bisa mendapatkan sewa karena itu adalah bisnis yang terpisah dan berbeda.

14. Crunch the Numbers

Image
Image

"Karena properti sewa adalah investasi, itu harus dianalisis seperti itu," kata Panko. Akibatnya, “lebih penting untuk memaksimalkan kembali daripada memaksimalkan pendapatan. Bahkan jika Anda memiliki cukup uang untuk membeli properti sewaan secara langsung, Anda biasanya dapat memperoleh laba yang lebih baik atas uang Anda dengan mengambil pinjaman untuk membayar sebagian besar dari itu.”Dia memberikan contoh ini menggunakan unitnya sendiri:

Total biaya bulanan pajak, biaya pemeliharaan dan asuransi adalah sekitar $ 525, dan biaya sewa bulanan adalah $ 1.250. Itu penghasilan bersih bulanan sekitar $ 725, atau $ 8.700 per tahun.

Biaya properti sekitar $ 110.000. Jika saya mengeluarkan $ 110.000 penuh untuk membelinya, saya hanya akan membuat sekitar 8,3% per tahun dari investasi saya, yaitu $ 8.700 dari laba bersih dibagi dengan investasi awal sebesar $ 110.000. Sebaliknya, saya hanya memasukkan $ 27.500 dari uang saya sendiri (pembayaran 25% ke bawah) dan meminjam sisanya dengan pinjaman 30 tahun. Pinjaman ini sekitar $ 400 per bulan. Jadi menambahkan bahwa untuk pajak, pemeliharaan dan asuransi berarti total pengeluaran bulanan saya adalah $ 925.

Dengan sewa bulanan $ 1.250, ini berarti penghasilan bersih bulanan saya hanya $ 325 sebulan, atau $ 3,900 per tahun. Namun, itu setara dengan 14,2% laba per tahun, yaitu $ 3,900 laba bersih dibagi dengan investasi awal sebesar $ 27.500. Jadi dengan mengambil pinjaman daripada membelinya langsung, penghasilan saya berkurang tetapi hasil investasi saya meningkat.

Yang mengatakan, Anda masih perlu tahu apa yang Anda hadapi: "Perlu dicatat bahwa meminjam uang meningkatkan risiko memiliki properti sewaan," tambah Panko. "Misalnya, bahkan jika unit tersebut tidak digunakan selama berbulan-bulan dan, oleh karena itu, tidak menghasilkan pendapatan, pinjaman masih harus dibayar setiap bulan."

Seperti halnya keputusan bisnis yang rumit, jika Anda merasa kepala Anda mulai berputar, sebaiknya selalu berkonsultasi dengan profesional.

15. Gunakan Istirahat Pajak Anda

Terlalu banyak tuan tanah kehilangan tabungan karena "mereka tidak tahu apa yang merupakan biaya yang diijinkan" ketika datang ke pemotongan pajak, kata Gamble. “ Tuan tanah dapat mengklaim segala macam istirahat untuk pemeliharaan properti mereka dan dalam pembayaran kembali hipotek . Pelajari apa yang dapat Anda lakukan, atau menyewa akuntan properti yang berpengalaman.”

Giliran Anda: Apakah Anda memiliki properti sewaan? Apa kiat lain yang akan Anda tambahkan ke daftar ini?

Kelly Gurnett adalah blogger, penulis, dan editor lepas yang mengelola blog Cordelia Calls It Quits, di mana dia mendokumentasikan usahanya untuk menyingkirkan hidupnya dari hal-hal yang tidak penting dan lebih fokus pada hal-hal yang dilakukan. Ikuti dia di Twitter @CordeliaCallsIt.

Direkomendasikan: