Berapa Banyak Pembayaran Rumah Dapatkah Anda BENAR-BENAR Mampu?

Daftar Isi:

Video: Berapa Banyak Pembayaran Rumah Dapatkah Anda BENAR-BENAR Mampu?

Video: Berapa Banyak Pembayaran Rumah Dapatkah Anda BENAR-BENAR Mampu?
Video: TIPS PROPERTI: Sebelum Bayar DP Rumah, Tanyakan Hal Ini Ke Developer 2024, Maret
Berapa Banyak Pembayaran Rumah Dapatkah Anda BENAR-BENAR Mampu?
Berapa Banyak Pembayaran Rumah Dapatkah Anda BENAR-BENAR Mampu?
Anonim

Pada konferensi kewirausahaan baru-baru ini saya diundang untuk duduk di panel tamu, panel kami ditanya pertanyaan yang sangat bagus oleh seorang mahasiswi muda tentang pembayaran hipotek. Sifat pertanyaannya adalah ini:

Orangtua saya selalu memberi tahu saya tentang berapa banyak pembayaran rumah yang saya mampu berdasarkan persentase dari gaji saya. Tetapi saya tahu peraturan telah berubah sejak waktu orang tua saya dan terlebih lagi sejak krisis keuangan sejak 2008. Berapa persentase perkiraan yang disarankan untuk pembayaran hipotek seseorang vs. pendapatan kotor mereka?

Wow! Pertanyaan yang bagus. Pikir awal saya ketika saya pertama kali mendengar pertanyaan ini adalah "Bagaimana lebih baik secara finansial jika lebih banyak orang akan mengajukan pertanyaan seperti ini?"

Jawabannya adalah: jauh, jauh lebih baik.

Pergi ke Buku

Karena tidak dapat mengingat rasio yang tepat, tempat pertama yang saya ketahui adalah materi studi CFP® saya. Masih di rak buku saya untuk situasi seperti ini, saya menuju ke bab tentang "Arus Kas dan Pengelolaan Utang" untuk menemukan jawaban saya. Dalam panduan studi saya, ini mengacu pada rasio pengelolaan utang yang paling umum digunakan sebagai " rasio hutang konsumen “Ini adalah rasio pembayaran hutang konsumen bulanan terhadap pendapatan bersih bulanan (atau sesudah pajak). Dalam hal ini, utang konsumen mengacu pada segala sesuatu selain pembayaran rumah Anda.

Tolong dicatat: Aturan umum dalam dunia perencanaan keuangan adalah rasio ini tidak boleh melebihi 20%.

Selain rasio utang konsumen, rasio lain dapat digunakan untuk menentukan seberapa stabil keuangan rumah tangga. Rasio ini mencakup semua utang Anda, termasuk utang perumahan Anda, sebagai persentase dari keseluruhan utang Anda. Berikut adalah persentase yang tidak melebihi rasio ini:

  • 28% dari pendapatan bulanan kotor untuk biaya perumahan, seperti sewa atau pembayaran hipotek bulanan individu, termasuk pembayaran pokok dan bunga atas hipotek, pajak properti, dan premi asuransi pemilik rumah (PITI)
  • 36% dari pendapatan kotor untuk total utang, termasuk biaya dan utang konsumen.

Sebagai pengingat, Anda tidak boleh melebihi persentase ini.

Consumer Debt Ratio Example (Ini adalah contoh soal uji dari ujian CFP®):

John menghasilkan $ 80.000 setahun sebagai insinyur. Dia saat ini menabung 10% ke dalam rencana 401k perusahaannya. Dia tinggal di rumah sederhana di mana pembayaran hipotek bulanannya adalah $ 1.500 dan itu termasuk pajak dan asuransi. Berdasarkan ini, apa rasio pendapatan John yang didedikasikan untuk biaya perumahan?

Ingat, rasio termasuk "pendapatan kotor" sehingga fakta bahwa ia menangguhkan $ 8.000 ke 401k-nya tidak relevan. Dalam kasusnya, rasio biaya perumahan adalah 22,5% ($ 1.500 dibagi dengan $ 6.666 - pendapatan bulanannya).

Oke, sekarang setelah kami memiliki gagasan yang layak tentang apa yang menurut para perencana keuangan adalah persentase yang tepat dari pembayaran hipotek Anda untuk penghasilan kotor Anda, saya pikir akan rapi untuk mendapatkan pendapat dari perspektif yang berbeda.

Hubungi The Banker

Saya menghubungi bankir saya yang berperan penting jika membantu kami mempersiapkan langkah-langkah pembiayaan yang kami butuhkan untuk membangun rumah pertama kami. John Streuter, dengan Bank Nasional Rakyat telah berkecimpung dalam industri hipotek selama lebih dari 25 tahun, jadi saya tahu dia dapat menjelaskan bagaimana industri telah berkembang selama bertahun-tahun.

Sebelum dia mulai di sini adalah beberapa istilah yang lebih umum dan definisi mereka dalam industri:

  • PITI - pokok / bunga / pajak / asuransi
  • PTI - pembayaran ke pendapatan
  • MOTI - kewajiban bulanan termasuk pajak dan asuransi (asuransi rumah dan asuransi pemilik rumah)
  • DTI - utang terhadap pendapatan
  • Rasio PITI dan rasio PTI adalah sama dan juga disebut sebagai "rasio front-end".

Rasio MOTI dan rasio DTI adalah sama dan sering disebut sebagai "rasio back-end". Mereka dapat dipertukarkan, itu hanya bergantung pada siapa yang Anda ajak bicara tentang istilah yang mereka gunakan. Siapa pun yang Anda ajak bicara akan menggunakan PITI dan MOTI bersama-sama, atau PTI dan DTI bersama-sama, atau front-end dan back-end bersama saat mereka mendiskusikan rasio ini, Sangat jarang orang tidak akan menggunakannya dalam salah satu dari tiga pengelompokan tersebut.

Bersih seperti lumpur? Bagus 🙂 Untuk diskusi kita, saya akan menggunakan PTI (Pembayaran untuk Penghasilan) dan DTI (Utang Untuk Penghasilan).

Evolusi Rasio Hipotek

Saya yakin rasio telah berevolusi dimulai dengan angka yang jauh lebih rendah, tetapi sebagai titik referensi saya telah berada di bisnis hipotek sejak 1985 dan disinilah diskusi saya akan dimulai.
Saya yakin rasio telah berevolusi dimulai dengan angka yang jauh lebih rendah, tetapi sebagai titik referensi saya telah berada di bisnis hipotek sejak 1985 dan disinilah diskusi saya akan dimulai.

Ketika underwriting untuk pinjaman hipotek 25 thn lalu, rasio yang kami gunakan adalah 25% PTI (Pembayaran untuk Penghasilan) dan 35% DTI (Utang ke Penghasilan). Pinjaman ditanggung secara manual oleh petugas kredit dan biasanya disetujui baik oleh gabungan dari dua petugas kredit atau komite kredit. Rasio sangat jarang diizinkan untuk melebihi itu, tetapi sistem dibuat untuk membuat pengecualian. Di suatu tempat di akhir 80-an / awal 90-an, rasio-rasio meluas menjadi 28% PTI dan 36% DTI untuk pinjaman konvensional dan pinjaman Pemerintah (FHA, VA, USDA-RD) adalah 29% PTI dan 41% DTI (Penggunaan pinjaman pemerintah) istilah PITI - MOTI). Secara resmi, untuk pinjaman underwritten secara manual, kedua set rasio (28/36 & 29/41) masih ada.

Ledakan 90-an

Ledakan dimulai pada awal 90-an ketika skor FICO menjadi lazim di industri dan tiga biro kredit nasional besar (sering disebut repositori) berevolusi, Sebelum ini, bank akan meminta Laporan Kredit Mortgage Residensial (RMCR) dari salah satu badan layanan kredit lokal.

Agen layanan kredit lokal biasanya akan diikat hanya ke salah satu repositori nasional. Sebagai contoh, selama bertahun-tahun kami memiliki agen lokal yang berlokasi di Mt Vernon yang diikat ke kantor cabang St Louis TransUnion. Sebagian besar kreditur di Southern Illinois menggunakan layanan ini, jadi hampir semua di daerah kami menggunakan laporan Trans Union.

Seiring bertambahnya usia komputer dan onset skor FICO, semua lembaga layanan kredit regional kecil ditutup karena bank dapat menerima informasi kredit melalui unduhan komputer dari salah satu repositori utama (TransUnion, Equifax, dan Experian).

Dalam waktu yang sangat singkat, repositori mulai menawarkan laporan “tiga gabungan” yang artinya mereka menghubungkan komputer mereka dan menggabungkan informasi pelanggan dan melaporkannya dalam satu laporan ringkas, daripada 3 laporan berbeda. Jadi pada pertengahan tahun 90-an, penjaminan pasar sekunder mulai membutuhkan laporan “tiga penggabungan” untuk mendapatkan gambaran lengkap tentang sejarah kredit peminjam.

Jangan Lupakan Freddie dan Fannie

Semua ini mengarah ke pertengahan hingga akhir 90-an ketika Freddie Mac dan Fannie Mae mengembangkan model komputer untuk penjaminan yang disebut "Sistem Underwriting Otomatis" atau AUS. Freddie Mac menyebut ada "Loan Prospector" (LP) dan Fannie Mae disebut Desktop Underwriter (DU).
Semua ini mengarah ke pertengahan hingga akhir 90-an ketika Freddie Mac dan Fannie Mae mengembangkan model komputer untuk penjaminan yang disebut "Sistem Underwriting Otomatis" atau AUS. Freddie Mac menyebut ada "Loan Prospector" (LP) dan Fannie Mae disebut Desktop Underwriter (DU).

Sistem ini mampu menilai klien berdasarkan skor kredit, riwayat kredit, jumlah kredit yang beredar, batas kartu kredit vs saldo kartu kredit, rasio pinjaman terhadap nilai, rasio PTI dan rasio DTI.

Sampai hari ini, model pemberian skor yang tepat untuk skor kredit dan AUS adalah rahasia kepemilikan dan, sebagai pemberi pinjaman, kita hanya bisa menebak seperti apa beberapa faktor besar yang masuk ke dalam model ini. Kami diberi tahu bahwa model berisi beberapa faktor, tetapi yang sudah saya jelaskan sudah jelas. Dengan model AUS ini, peminjam dinilai sebagai Accept atau a Peringatan.

Terima artinya jika semua informasi diverifikasi, pelanggan disetujui untuk dijual kepada Fannie dan Freddie. Hati-hati diperlukan pinjaman underwritten manual menggunakan standar lama underwriting dengan 28/36 rasio. Dengan munculnya AUS, Fannie dan Freddie mengizinkan model mereka untuk memperluas rasio menjadi 33% PTI dan 40% DTI.

Tidak butuh waktu beberapa tahun bagi Fannie / Freddie untuk menyesuaikan model mereka berdasarkan akses ke informasi statistik yang mereka dan biro kredit dapatkan tentang kemungkinan kegagalan dengan menggabungkan informasi skor kredit dengan informasi AUS. Jadi segera kami dapat menjamin peminjam, menggunakan AUS, dengan rasio 33/45, lalu rasio 35/49.

Watch Out: Here Comes Sub-prime

Pada awal 2000, yang tidak sesuai atau apa yang kita sebut pemberi pinjaman “sub-prime” meledak. Menggunakan model hybrid AUS mereka sendiri (disebut Desktop Originator, "DO") kami melihat industri mulai mengabaikan rasio PTI dan rasio DTI meluas hingga 55%.
Pada awal 2000, yang tidak sesuai atau apa yang kita sebut pemberi pinjaman “sub-prime” meledak. Menggunakan model hybrid AUS mereka sendiri (disebut Desktop Originator, "DO") kami melihat industri mulai mengabaikan rasio PTI dan rasio DTI meluas hingga 55%.

Pemberi pinjaman sub-prime akan menyetujui peminjam dengan rasio DTI setinggi 60-70%.

Tidak lama kemudian, saya berpikir pada tahun 2003, Fannie dan Freddie begitu percaya diri dalam model AUS mereka, mereka memulai proses "pelepasan rasio". Jika model AUS mereka mencetak pelanggan sebagai Accept, Anda dapat mengabaikan rasio PTI dan DTI.

Klaim mereka adalah bahwa LP & DU memperhitungkan rasio pelanggan bersama dengan faktor-faktor lain dalam menentukan kemungkinan gagal bayar. Jadi Anda memiliki pelanggan dengan kredit tinggi dan ekuitas besar yang secara teori dapat disetujui dengan 100% DTI. Dengan demikian membuka pintu untuk semua pinjaman "tidak ada pendapatan - tidak ada aset" dan pinjaman "pendapatan lain-lain".

Here Comes the Bubble

Pada tahun 2007 gelembung perumahan mulai bocor dan meskipun kami masih beroperasi dengan keringanan rasio, Anda bisa melihat model AUS mulai mengencangkan rasio DTI dan jarang akan mendapatkan Accept di atas 55%. Pada tahun 2008 kita semua tahu gelembung perumahan pecah, pasar melemah, dan karena pasar memburuk setiap bulan, Fannie & Freddie menyesuaikan model AUS mereka hampir sebulan sekali. Dalam waktu yang sangat singkat kami melihat rasio DTI berkurang menjadi 49% dari 45%.

Rasio Utang Untuk Hari Modern

Saat ini, kita sebenarnya memiliki rasio yang berbeda untuk dapat bertahan hidup. Standar untuk underwriting manual adalah 28% PTI dan 36% DTI pada pinjaman konvensional dan 29% / 41% untuk pinjaman Pemerintah.

Catatan Editor: Saya merasa lucu bahwa rasio telah kembali ke rasio asli yang ditemukan dalam panduan belajar CFP® saya.

Untuk underwriting AUS, PTI masih dibebaskan jika kami menerima Accept pada profil AUS kami. Untuk peminjam dengan skor kredit tinggi dan 20% atau lebih ekuitas, DTI yang diizinkan dapat mencapai 49%. Untuk konsolidasi refinances atau cash out refinances, DTI maksimum yang diizinkan adalah 45%. Untuk peminjam dengan ekuitas kurang dari 20%, yang membutuhkan PMI, maksimum yang diizinkan adalah 42%, tetapi dalam kasus di mana skor kredit di atas 740, perusahaan PMI dapat memberikan pembebasan dan memungkinkan hingga 45%.

Itu memberi Anda sejarah saya selama 25 tahun di industri hipotek. Jika Anda memahami semua itu, maka ada beberapa perusahaan hipotek yang ingin mempekerjakan Anda. Saya telah melihat lebih banyak perubahan dalam 2 tahun terakhir, maka saya telah melihat pada dekade sebelum tahun 2008. Dengan komputer yang masih mengumpulkan statistik tentang kemungkinan peminjam kemungkinan gagal bayar, kami akan terus melihat industri berkembang.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Saya ingin berterima kasih kepada John karena berbagi pengalamannya tentang industri hipotek selama 2 setengah dekade terakhir. Saya pikir takeaway terbesar dari ini sederhana: hidup sesuai kemampuanmu . Hanya karena Anda diizinkan untuk meminjam lebih banyak, bukan berarti Anda harus. Di sinilah akal sehat harus ikut bermain. Percayai keberanian Anda sebelum mengambil pembayaran hipotek yang berpotensi memusnahkan Anda.

Direkomendasikan: