Haruskah Anda Melakukan Pembiayaan Kembali Tunai di Rumah Anda (untuk Investasi)?

Daftar Isi:

Video: Haruskah Anda Melakukan Pembiayaan Kembali Tunai di Rumah Anda (untuk Investasi)?

Video: Haruskah Anda Melakukan Pembiayaan Kembali Tunai di Rumah Anda (untuk Investasi)?
Video: CARA JENIUS UNTUK INVESTASI DOLLAR & VALAS [Step by Step] - YouTube 2024, Maret
Haruskah Anda Melakukan Pembiayaan Kembali Tunai di Rumah Anda (untuk Investasi)?
Haruskah Anda Melakukan Pembiayaan Kembali Tunai di Rumah Anda (untuk Investasi)?
Anonim

Pernahkah Anda berpikir untuk melakukan pembayaran kembali uang tunai di rumah Anda untuk investasi?

Banyak orang.

Saya menerima persis pertanyaan ini dari seorang pembaca.

Hai Jeff,

Terima kasih atas video dan situs web pendidikan Anda!

Saya tahu Anda sangat sibuk dan ini mungkin jawaban yang sederhana jadi terima kasih jika Anda dapat meluangkan waktu untuk menjawab!

Apakah Anda pernah mempertimbangkan untuk menyetujui seseorang untuk mengambil uang tunai keluar dari ekuitas di rumah mereka untuk berinvestasi?

Saya telah disetujui untuk 100% LTV cash-out refi VA di 4% dan akan memberi saya 100k untuk bermain bersama.

Dengan ROI rata-rata pada peer to peer, Betterment, Fundrise, dan S & P 500 index funds menjadi 6-8%, sepertinya tipe leveraging ini akan berfungsi. Namun, ini tempat tinggal utamaku dan ada risiko yang jelas. Saya juga bisa menggunakan 100k untuk membantu membeli properti lain di sini di Las Vegas, menggunakan beberapa dari 100k untuk turun dan menyewakan properti.

BTW, saya akan bebas utang selain hipotek, memiliki 50k tersedia dari pinjaman 401k jika diperlukan untuk keadaan darurat, tetapi tanpa tabungan. Saya telah diberitahu bahwa ini gila, tetapi beberapa artikel tentang pengungkit tampak sebaliknya sebagai hipotek dengan tingkat rendah bagus dalam memerangi inflasi, jadi saya kira saya tidak yakin betapa gilanya ini.

Saya akan sangat menghargai tanggapan dan mungkin artikel atau video yang membahas topik ini karena saya yakin ada orang lain di luar sana yang mungkin memiliki pertanyaan yang sama.

Ini sepertinya ide yang cerdas.

Namun alih-alih menjawab pertanyaan itu langsung , Saya akan menyajikan pro dan kontra dari strategi.

Pada akhirnya, saya akan memberikan pendapat saya.

Kelebihan Pembiayaan Keluar Tunai di Rumah Anda Untuk Kepentingan Investasi

Pembaca melaporkan bahwa dia diberi tahu bahwa ide itu gila.
Pembaca melaporkan bahwa dia diberi tahu bahwa ide itu gila.

Tetapi itu bukan tanpa sedikit keuntungan pasti.

Mengunci Suku Bunga Sangat Rendah

Tingkat bunga 4% tentu menarik.

Akan sangat sulit bagi pembaca untuk meminjam uang pada tingkat yang sangat rendah dari sumber manapun. Dan dengan kecepatan naik, ia mungkin mengunci ke dalam harga terbaik untuk a sangat lama.

Bahkan lebih baik, hipotek rumah adalah utang yang sangat stabil. Dia dapat mengunci tarif dan pembayaran bulanan untuk jangka waktu pinjaman - mungkin 30 tahun. Pinjaman $ 100.000 sebesar 4% akan menghasilkan pembayaran hanya $ 477 per bulan. Itu sedikit lebih dari pembayaran mobil. Dan itu akan memberinya akses ke modal investasi $ 100.000.

Selama dia memiliki keduanya pendapatan dan stabilitas pekerjaan diperlukan untuk melaksanakan pembayaran, pinjaman itu sendiri akan cukup berisiko rendah.

Sejauh ini bagus!

Faktor Leverage

Mari gunakan dana indeks S & P 500 sebagai contoh di sini.

Tingkat pengembalian tahunan rata-rata pada indeks telah benar sekitar 10%.

Sekarang bukan tahun kembali, tahun ke tahun. Tapi itu rata-rata berdasarkan hampir 100 tahun.

Jika pembaca dapat meminjam $ 100.000 pada 4%, dan menginvestasikannya serta tingkat pengembalian rata-rata 10%, dia akan memiliki laba bersih tahunan sebesar 6%.

(Sebenarnya, spread lebih baik dari itu, karena ketika pinjaman diamortisasi, bunga yang dibayarkan padanya hilang.)

Jika pembaca menginvestasikan $ 100.000 dalam dana indeks S & P 500 rata-rata 10% per tahun untuk 30 tahun ke depan, dia akan memiliki $1,744,937 . Itu memberi pembaca lebih baik dari 17 hingga 1 pengembalian investasi yang dipinjamnya.

Jika semuanya berjalan sesuai rencana, dia akan menjadi jutawan menggunakan strategi ekuitas cash-out.

Itu sulit membantah.

Meningkatnya Investasi, Menurunnya Utang

Ini menambahkan seluruh dimensi ke strategi. Tidak hanya pembaca yang berinvestasi dalam status jutawan dengan melakukan pembayaran kembali uang tunai untuk tujuan investasi, tetapi pada akhir 30 tahun, hipoteknya dibayar lunas, dan dia sekali lagi berada di rumah bebas hutang.

Tidak hanya investasinya tumbuh hingga lebih dari $ 1 juta, tetapi selama jangka waktu 30 tahun dari hipotek, pinjaman itu sendiri diamortisasi ke nol.

Apa yang mungkin salah?

Itu yang akan kita bicarakan selanjutnya.

Kontra Pembiayaan Keluar Tunai di Rumah Anda

Di sinilah prospek melakukan pembayaran kembali uang tunai di rumah Anda untuk tujuan investasi menjadi menarik.

Atau lebih tepatnya, dimana itu benar-benar berisiko.

Ada beberapa faktor risiko yang diciptakan oleh strategi.

Biaya Penutupan dan Biaya Pendanaan VA

Salah satu kerugian utama dengan mengambil hipotek pertama yang baru adalah biaya penutupan yang terlibat.

Kapan pun Anda melakukan pembiayaan kembali, biasanya Anda akan membayar mulai dari 2% hingga 4% dari jumlah pinjaman dalam biaya penutupan.

Ini akan termasuk:

  • biaya originasi
  • biaya aplikasi
  • biaya pengacara
  • penilaian
  • pencarian judul
  • judul asuransi
  • pajak hipotek

dan sekitar selusin biaya lainnya.

Jika pembaca harus melakukan pembiayaan kembali sebesar $ 100.000, ia hanya akan menerima antara $ 96.000 dan $ 98.000 dalam bentuk tunai.

Lalu ada Biaya Pendanaan VA.

Ini adalah premi asuransi hipotek yang dikenakan pada sebagian besar pinjaman VA pada saat penutupan. Biasanya ditambahkan di bagian atas jumlah pinjaman baru.

Biaya pendanaan VA adalah antara 2,15% hingga 3,30% dari jumlah hipotek baru.

Apakah pembaca mengambil hipotek $ 100.000, dan biaya pendanaan VA ditetapkan sebesar 2,5%, ia akan berhutang $ 102,500.

Sekarang … mari kita gabungkan efek dari kedua biaya penutupan dalam biaya pendanaan VA. Anggaplah biaya penutupan 3%.

Peminjam akan menerima uang tunai $ 97.000. Tapi dia akan berhutang $ 102.500. Artinya, ia akan membayar $ 102.500 untuk hak istimewa meminjam $ 97.000. Itu $ 5.500, yang hampir 5,7% dari hasil uang tunai!

Bahkan jika pembaca mendapat suku bunga sangat rendah pada hipotek baru, dia masih membayar harga yang curam untuk pinjaman itu.

Dari sudut pandang investasi, ia memulai dengan hampir 6% kerugian atas uangnya!

Saya tidak dapat merekomendasikan untuk mengambil kerugian yang dijamin - dimuka - untuk tujuan mengejar hasil yang tidak pasti.

Itu berarti Anda berada dalam posisi kalah sejak awal.

Bunga atas Hipotek Tidak Dapat Lagi Menjadi Pengurang Pajak

Potongan Pajak dan Undang-Undang Pekerjaan disahkan pada bulan Desember 2017, dan berlaku untuk semua aktivitas mulai 1 Januari 2018, maju.

Ada beberapa perubahan dalam undang-undang perpajakan yang mana tidak menguntungkan untuk pinjaman real estat.

Berdasarkan undang-undang pajak sebelumnya, pemilik rumah dapat mengurangi bunga yang dibayarkan untuk hipotek hingga $ 1 juta, jika uang itu digunakan untuk membangun, memperoleh atau merenovasi rumah. Mereka juga dapat memotong bunga hingga $ 100,000 dari hasil uang tunai yang digunakan untuk tujuan yang tidak terkait dengan rumah.

Itu bisa termasuk melunasi utang kartu kredit berbunga tinggi, membayar pendidikan perguruan tinggi anak, investasi, atau bahkan membeli mobil baru.

Tapi sepertinya itu berubah di bawah undang-undang pajak baru.

Meminjam hingga $ 100.000 untuk tujuan yang tidak terkait dengan rumah Anda, dan mengurangi minat terlihat telah secara khusus dihilangkan oleh undang-undang baru.

Sekarang secara luas diasumsikan bahwa ekuitas kas keluar pada hipotek pertama yang baru juga tidak lagi dapat dikurangkan.

Sekarang hukum masih baru dan tunduk pada interpretasi dan bahkan revisi. Tapi itu tempatnya sekarang.

Mungkin ada hambatan yang lebih besar yang membuat pengurangan bunga cash-out tidak berarti apa-apa.

Berdasarkan undang-undang pajak yang baru, pengurangan standar meningkat menjadi $ 12.000 (dari $ 6.350 menurut undang-undang sebelumnya) untuk pembayar pajak tunggal, dan hingga $ 24.000 (naik dari $ 12.700 di bawah undang-undang sebelumnya) untuk pasangan suami istri yang mengajukan secara bersama-sama. (Jangan terlalu bersemangat - pengecualian pribadi dihapuskan, dan dikombinasikan dengan pengurangan standar untuk membuat batas yang lebih tinggi.)

Panjang dan pendeknya adalah dengan tingkat deduksi standar yang lebih tinggi, kemungkinan besar bunga hipotek akan dapat dikurangkan. Terutama pada jumlah pinjaman serendah $ 100.000, dan tidak lebih dari $ 4,000 dalam bunga yang dibayarkan.

Menggunakan Dana untuk Berinvestasi dalam Robo-advisor, S & P 500 atau Peer-to-Peer Investments (P2P)

Pembaca benar bahwa investasi ini telah memberikan pengembalian yang stabil, jauh lebih banyak dari 4% yang akan dia bayarkan untuk pembiayaan kembali tunai.

Paling tidak, jika dia bisa meminjam 4%, dan berinvestasi katakanlah, 10%, itu tidak perlu dipikirkan. Dia akan mendapatkan pengembalian tahunan 6% karena tidak melakukan apa-apa. Kedengarannya sangat sempurna.

Tapi seperti kata pepatah, jika terlihat terlalu bagus untuk menjadi kenyataan, itu mungkin.

Saya sering merekomendasikan semua investasi ini, tetapi tidak ketika utang digunakan untuk memperolehnya.

Itu mengubah seluruh permainan.

Kapan pun Anda berpikir tentang berinvestasi, Anda selalu harus mempertimbangkan risiko yang terlibat.

Sembilan tahun terakhir agak menyimpangkan pandangan tradisional tentang risiko.

Misalnya, pasar saham telah naik sembilan tahun berturut-turut, tanpa banyak koreksi lebih dari 10%. Sangat mudah untuk melihat mengapa orang mungkin berpikir pengembaliannya otomatis.

Tetapi mereka tidak.

Ya, itu mungkin, selama sembilan tahun terakhir. Tetapi jika Anda melihat lebih jauh lagi, tentu saja bukan itu masalahnya.

Pasar telah naik dan turun, dan meskipun benar bahwa Anda keluar ke depan selama Anda bertahan untuk jangka panjang, situasi utang mengubah gambar.

Mencocokkan Kewajiban Tertentu dengan Pengembalian Investasi Tidak Pasti

Karena dia akan berinvestasi di pasar dengan 100% dana pinjaman, kerugian apa pun akan diperbesar.

Sesuatu pada urutan 50% jatuhnya harga saham, seperti apa yang terjadi selama Dot.com Bust dan Financial Meltdown, bisa membuat pembaca kehilangan $ 50.000 dalam kecelakaan serupa.

Tapi dia masih berhutang $ 100.000 di rumahnya.

Di sinilah emosi manusia masuk ke dalam gambar . Karena dia bermain dengan uang pinjaman, ada peluang bagus dia akan panik menjual investasinya setelah mengalami kerugian semacam itu.

Jika dia melakukannya, kehilangannya menjadi permanen - dan begitu juga utangnya.

Hal yang sama akan benar jika ia berinvestasi dengan penasihat-robo, atau pinjaman P2P.

Pengembalian Robo-advisor sama terikatnya dengan pasar saham karena dana indeks S & P 500 adalah. Dan investasi pinjaman P2P tidak bebas risiko.

Faktanya, karena sebagian besar investasi dan peminjaman P2P telah terjadi hanya sejak Krisis Keuangan, tidak dapat dipastikan bagaimana kinerja mereka jika krisis serupa terjadi.

Tak satu pun dari ini hampir sama masalah dengan investasi langsung berdasarkan modal yang disimpan.

Tetapi jika modal investasi Anda berasal dari utang - terutama 100% - itu tidak dapat diabaikan.

Tidak masuk akal untuk mencocokkan kewajiban tertentu dengan keuntungan investasi yang tidak pasti.

Menggunakan Dana untuk Membeli Properti Investasi di Las Vegas

Dalam banyak cara, ini tampak seperti permainan investasi paling berisiko yang ditawarkan oleh pembaca.

Di permukaan, kedengarannya hampir logis - pembaca akan meminjam terhadap real estat, untuk membeli lebih banyak real estat. Bahwa tampaknya untuk membuat banyak akal.

Tetapi jika kita menggali lebih dalam, pasar Las Vegas khususnya adalah salah satu yang terpukul paling parah dalam resesi terakhir.

Puncak-ke-trough, nilai properti jatuh pada urutan 50%, antara tahun 2008 pada tahun 2012. Las Vegas sering disebut sebagai "modal penyitaan Amerika".

Saya tidak menyiratkan bahwa pasar Las Vegas ditakdirkan untuk melihat hasil ini lagi.

Tapi bagan di bawah ini dari Zillow.com menunjukkan perkembangan yang berpotensi menakutkan:

Formasi U terbalik dari grafik menunjukkan bahwa nilai properti saat ini sekali lagi mencapai level puncak.
Formasi U terbalik dari grafik menunjukkan bahwa nilai properti saat ini sekali lagi mencapai level puncak.

Itu membawa pertanyaan - yang tidak dapat kami jawab - apa yang berbeda kali ini? Jika harga ambruk setelah puncak terakhir, tidak ada jaminan tidak akan terjadi lagi.

Sekali lagi, saya tidak memprediksi hasil itu.

Tetapi jika Anda berencana untuk berinvestasi di pasar Las Vegas dengan utang 100%, itu tidak dapat diabaikan. Pada kecelakaan pasar terakhir, nilai properti tidak hanya menurun - banyak properti menjadi benar-benar tidak dapat dijual dengan harga berapa pun.

Skenario mimpi buruk di sini adalah pengulangan penurunan 2009-2012, dengan pembaca kehilangan 100% dari investasinya. Pada saat yang sama, dia masih akan memiliki pinjaman 100% di rumahnya. Yang pada saat itu, mungkin lebih dari harga rumah, menciptakan jebakan bahaya ganda.

Sekali lagi, gagasan itu terdengar bagus dalam teori, dan tentu saja masuk akal terhadap kenaikan harga baru-baru ini.

Tetapi "skenario hari kiamat" harus dipertimbangkan, terutama ketika Anda berinvestasi dengan banyak pengaruh.

Menempatkan Rumah Anda di Risiko

Meskipun saya biasanya menyarankan untuk tidak menggunakan hutang untuk tujuan investasi, saya memiliki masalah yang lebih besar ketika sumber utang adalah keluarga wisma.

Meminjam uang untuk tujuan investasi selalu berisiko.

Tetapi ketika rumah Anda adalah agunan untuk pinjaman, resikonya menjadi dua kali lipat. Anda tidak hanya memiliki risiko bahwa investasi yang Anda buat dapat menjadi tidak menyenangkan, tetapi juga bahwa Anda akan menempatkan rumah Anda pada risiko dalam usaha yang kalah.

Katakanlah dia menginvestasikan $ 100.000 sepenuhnya. Tetapi karena leverage, nilai bersih dari investasi itu telah menurun menjadi $ 25.000 dalam lima tahun. Itu cukup buruk. Tapi dia masih berhutang $ 100.000 di rumahnya.

Dan karena itu pinjaman 100%, rumahnya 100% berisiko. Strategi investasi tidak berjalan dengan baik, tetapi dia masih terjebak dengan kewajiban.

Ini akan menjadi pukulan ganda jika uang digunakan untuk pembelian properti investasi di pasar rumah Anda.

Misalnya, jika pasar Las Vegas menerima pukulan serupa dengan apa yang terjadi selama Financial Meltdown, dia tidak hanya akan kehilangan ekuitas dalam properti investasi, tetapi juga di rumahnya.

Dia bisa berakhir dalam situasi di mana dia memiliki ekuitas negatif baik di properti investasi dan rumahnya. Itu bukan sekadar investasi buruk - itu adalah mimpi buruk yang tersertifikasi!

Bahkan bisa membawanya ke pengadilan kebangkrutan, atau penyitaan atas dua properti - tempat tinggal utama dan properti investasi. Kredit pembaca akan cukup banyak bersulang untuk 10 tahun ke depan.

Saat ini, ia tidak memiliki risiko apa pun di rumahnya.

Tetapi jika dia melakukan 100% uang tunai, dia akan mengubah risiko nol menjadi risiko 100%. Mengingat bahwa rumah diperlukan sebagai tempat tinggal, ini bukan risiko yang layak diambil.

Final Thoughs

Dapatkah Anda mengatakan bahwa saya tidak memiliki perasaan yang hangat dan tidak jelas tentang strategi? Saya pikir Anda mengetahuinya dengan penekanan yang lebih besar pada Cons daripada Pros di mana saya turun pada pertanyaan ini.

Saya pikir itu ide yang bagus dalam teori, tetapi ada terlalu banyak yang bisa salah dengannya.

Ada tiga faktor lain yang membuat saya percaya ini mungkin bukan ide yang bagus:

1. Kurangnya Tabungan Lainnya

Pembaca melaporkan bahwa dia punya "… 50k tersedia dari pinjaman 401k jika diperlukan untuk keadaan darurat, tetapi tanpa tabungan." Bagi saya, itu adalah bendera merah instan . Ucapan terima kasih kepadanya karena tidak memiliki hutang lain, tetapi tidak adanya tabungan - selain dari apa yang dapat dia pinjam terhadap rencana 401 (k) - adalah memicu lonceng alarm.

Untuk mengambil skema investasi berisiko tinggi semacam ini tanpa sumber uang tunai, membesar-besarkan semua risiko.

Tentu, ia mungkin bisa mengambil pinjaman terhadap 401 (k), tetapi itu menciptakan kewajiban lain.

Itu yang harus dibayar kembali, dan itu akan menjadi lien terhadap asetnya yang tidak terbebani (401k).

Jika dia harus meminjam uang agar tetap cair selama krisis, itu hanya masalah waktu sebelum strategi itu runtuh.

2. Toleransi Risiko Pembaca

Kami tidak tahu apa toleransi risiko pembaca.

Itu penting, terutama ketika Anda membangun strategi investasi yang rumit.

Meskipun tampaknya fakta bahwa ia merenungkan ini adalah indikasi ia memiliki toleransi risiko yang tinggi, kami tidak dapat memastikan. Dia mendasarkan proyeksinya pada hasil yang optimis - bahwa investasi yang dia hasilkan dengan uang pinjaman akan menghasilkan pengembalian positif.

Apa yang tidak kita ketahui, dan apa yang saya minta kepada pembaca untuk dipertimbangkan, adalah bagaimana dia akan menangani pembalikan besar.

Misalnya, jika ia meneruskan pinjaman, menginvestasikan uang, dan menemukan dirinya turun 20% atau 30% dalam beberapa tahun pertama, apakah ia akan dapat tidur di malam hari? Atau akankah dia mempertimbangkan strategi keluar awal, yang akan membuatnya dalam keadaan keuangan yang lemah permanen?

Ini adalah risiko nyata yang dihadapi investor di dunia nyata. Kadang-kadang, Anda akan kehilangan uang. Dan bagaimana Anda bereaksi terhadap hasil itu dapat menentukan keberhasilan atau kegagalan strategi.

Ini jelas merupakan rencana hadiah yang berisiko tinggi / tinggi. Kecuali dia memiliki toleransi risiko untuk menanganinya, sebaiknya jangan mulai.

Di sisi lain, hanya karena Anda memiliki toleransi risiko, tidak menjamin kesuksesan.

3. Membeli di Puncak Pasar

Saya tidak tahu siapa yang mengatakannya, tetapi ketika ditanya kemana pasar akan pergi, jawabannya adalah “Pasar akan naik. Dan pasar akan turun”.

Itu fakta, dan satu yang harus diterima oleh setiap investor.

Ini bukan tentang strategi penentuan waktu pasar, tetapi tentang mengenali realitas.

Inilah masalahnya: pasar keuangan dan real estat telah bergerak dengan mantap selama sembilan tahun terakhir (tapi mungkin sedikit kurang untuk real estat).

Cepat atau lambat, semua pasar berbalik arah. Pasar-pasar ini juga akan demikian.

Saya khawatir bahwa pembaca mungkin meminjam uang untuk meningkatkan investasi pada apa yang bisa berubah menjadi waktu terburuk absolut.

Ironisnya, strategi meminjam untuk berinvestasi jauh lebih tidak berisiko setelah pasar macet.

Tetapi pada saat itu, semua orang terlalu takut, dan tidak ada yang mau melakukannya. Itu hanya di puncak pasar, ketika orang-orang percaya tidak ada risiko di pasar investasi, bahwa mereka berpikir serius tentang hal-hal seperti pinjaman rumah 100% untuk investasi.

Pada akhirnya, strategi pembaca bisa menjadi ide yang sangat bagus, tetapi dengan waktu yang sangat buruk.

Skenario Terburuk: Pembaca Kehilangan Rumahnya di Penyitaan

Ini adalah salah satu yang menyegel kesepakatan untuk saya. Melakukan pengembalian uang tunai di rumah Anda untuk investasi jelas merupakan strategi berisiko tinggi.

Kepala Anda seorang jutawan, ekor Anda tunawisma.

Itu bukan hanya risiko, itu risiko serius. Kami tidak tahu apakah pembaca juga memiliki keluarga.

Saya tidak dapat merekomendasikan siapa pun yang memiliki keluarga menempatkan diri mereka dalam posisi itu, meskipun bayarannya setinggi itu.

Berdasarkan fakta yang diberikan oleh pembaca, kami melihat leverage 100 +% - pinjaman 100% di rumahnya, kemudian utang tambahan (401k) jika dia mengalami masalah arus kas. Itu adalah jenis utang yang akan membuat Anda kaya, atau memimpin Anda ke rumah miskin.

Mengingat bahwa pembaca memiliki rumah bebas utang, tidak ada utang non-perumahan, dan kita dapat menebak setidaknya $ 100.000 dalam 401 (k), ia berada dalam situasi yang sangat baik sekarang. Mengambil pinjaman 100% terhadap rumahnya, dan mengandalkan pinjaman 401 (k) untuk keadaan darurat, dapat mengubah situasi itu tidak lebih dari satu atau dua tahun.

Saya merekomendasikan untuk tidak melakukan pembayaran kembali uang tunai.

Apa pendapatmu?

Direkomendasikan: